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《淮安市住宅物業管理條例(草案)》(征求意見稿)征求意見公告
發布日期:2019-05-14 16:14 來源:淮安市政府辦公室 瀏覽次數: 字體:[ ]

為廣泛征求社會各界意見,更好地提高法規質量,現將《淮安市住宅物業管理條例(草案)》(征求意見稿)予以公布,公開征求意見。有關意見或建議請于2019年5月31日之前,以信函、傳真、電子郵件等方式提交市司法局。提交意見建議時,請標注“條例(草案)修改建議”字樣,并請留下姓名和聯系方式,以便進一步聯系。

地址:淮安市翔宇南道1號淮安市行政中心

郵編:223001;電話:0517-80831566 (兼傳真)

郵箱:[email protected]

特此公告。

淮安市司法局

2019年5月10日



淮安市住宅物業管理條例(草案)

(征求意見稿)

                          

目錄

第一章  總則

第二章  物業管理區域與共有物業

  第一節  物業管理區域

  第二節  共有物業

第三章   業主大會、業主委員會與物業管理委員會

  第一節  業主大會

  第二節  業主委員會

  第三節  物業管理委員會

  第四節  其他規定

第四章  物業管理服務

  第一節  物業服務企業選聘

  第二節  物業服務收費

  第三節  物業交付與接管

  第四節  其他規定

第五章  物業使用與維護

  第一節  物業使用

  第二節  物業維護

  第三節  物業保修金與專項維修資金

  第四節  公共收益

第六章  監督管理與社區治理

第七章  法律責任

第八章  附則


第一章  總  則

第一條  為了規范住宅物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造良好的居住和工作環境,促進和諧文明社區建設,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條  本市行政區域內住宅物業的使用、維護、服務及其監督管理活動,適用本條例。

本條例所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理),是指業主通過選聘物業服務企業對住宅區的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

前款所稱住宅區,是指含有住宅物業的物業管理區域。

第三條  物業管理應當堅持黨的領導、政府監管、業主自治、社會協同原則。

第四條  市、縣(區)人民政府(含開發區、園區管委會,下同)應當將物業管理納入社區治理工作體系,打造共建共治共享的社會治理格局;建立物業管理綜合協調和目標考核機制,壓實部門(單位)工作責任;持續改善人居環境,滿足人民日益增長的美好生活需求。

市、縣(區)物業管理行政主管部門負責本行政區內物業管理活動的監督管理工作。開發區、園區范圍內物業管理活動的監督管理工作由市、縣(區)人民政府確定的部門負責。

縣級以上人民政府其他有關部門,按照各自職責,負責物業管理活動的有關監督管理工作。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)按照規定職責負責轄區物業管理活動的指導、協助和監督工作。

社區居(村)民委員會應當協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展物業管理工作。

第五條  我市建立物業管理工作激勵機制。市、縣(區)物業管理行政主管部門對在物業管理中取得顯著成績或獲得縣級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業、業主委員會、社會組織等給予表彰、獎勵。

市、縣(區)物業管理行政主管部門應當加強對街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、業主委員會、物業服務企業等相關人員的業務培訓。

獎勵、培訓經費列入同級人民政府財政預算。

第六條  市、縣(區)物業管理行政主管部門及其他行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以通過政府購買服務方式,委托第三方專業機構開展物業管理咨詢、指導、評價等相關服務。

提倡建設單位、業主委員會、物業服務企業等委托第三方專業機構,開展物業服務方案編制、物業服務企業選聘、物業承接查驗、物業服務質量評估等物業管理的相關服務。

第三方專業機構應當依照法律、法規、相關技術規范和合同約定提供專業服務,出具的報告應當真實、客觀、完整,并對出具的報告負責。


第二章   物業管理區域與共有物業

第一節  物業管理區域

第七條  建設單位應當按照下列規定劃分新建物業項目的物業管理區域:

(一)結合規劃部門核準的項目總體規劃方案中各期(區)物業的配套設施設備、物業服務用房配置情況,綜合確定將各期(區)劃定為一個或若干個物業管理區域;

(二)物業的配套設施設備為某期(區)獨立使用,且該期物業服務用房面積達到規定標準的,該期(區)可以劃定為一個物業管理區域;物業的配套設施設備為相鄰各期(區)所共用,且相鄰各期物業服務用房總面積達到規定標準的,相鄰各期(區)可以劃定為一個物業管理區域;物業的配套設施設備只能為各期(區)所共用的,所有各期(區)應當劃定為一個物業管理區域;

(三)某期(區)雖然可以劃為一個物業管理區域,但該期(區)建筑面積較少,應當將該期(區)與相鄰期(區)劃定為一個物業管理區域;

(四)建設項目周邊的大型商業、辦公等物業,其配套設施設備能夠獨立使用的,可以將其劃定為一個物業管理區域;

(五)物業管理區域應當以建設用地規劃許可證的紅線圖周界為邊界,不同物業管理區域間的界限應當劃清。

第八條  建設單位應當在選聘物業服務企業前,持下列資料向物業所在地的縣(區)物業管理行政主管部門申報物業管理區域備案:

(一)物業管理區域備案申報表;

(二)建設單位營業執照、資質證書;

(三)規劃行政主管部門核準的項目總體規劃平面圖和管線規劃平面圖;

(四)建設用地規劃許可證;

(五)建設項目地名核準文件;

(六)物業管理區域平面圖。

第九條  已劃定物業管理區域,但尚未向物業管理行政主管部門備案的,由物業服務企業持下列資料向物業所在地的縣(區)物業管理行政主管部門備案:

(一)物業管理區域備案申報表;

(二)物業服務企業營業執照;

(三)物業管理區域已劃分的證明文件(包括:物業服務合同、物業服務招標文件等);

(四)已成立業主大會的,應當提供業主委員會對物業管理區域無異議證明;項目尚在建設的,應當提供建設單位對物業管理區域劃分無異議證明);

(五)物業管理區域平面圖。

第十條  已投入使用,但尚未劃分物業管理區域的,由縣(區)物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)根據下列規定劃分物業管理區域:

(一)已經成立業主大會的,業主大會實際自治管理的范圍可以劃為一個物業管理區域;

(二)長期實際形成,且社會廣泛認知的居住區,可以劃為一個物業管理區域;

(三)難以實施物業服務,且未成立業主大會的臨近若干居住區,可以劃為一個臨時物業管理區域;臨時物業管理區域內的任一居住區成立業主大會的,該居住區應當從臨時物業管理區域中劃出作為一個物業管理區域。

縣(區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在征求業主對擬定物業管理區域的意見后,最終確定物業管理區域。

第十一條  物業管理區域劃定后不得擅自改變。

物業管理區域需要分立、合并的,應當形成物業管理區域調整方案,對調整涉及有關事項作出規定。

需要分立的,應當分別經擬新設立的物業管理區域專有部分占建筑物總建筑面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意;需要合并的,應當分別經原物業管理區域專有部分占建筑物總建筑面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。


第二節  共有物業

第十二條  住宅區內的下列配套設施設備和相關場所屬于業主共有:

(一)物業服務用房、門衛房、值班室、共用設施設備使用的房屋;

(二)共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間;

(三)按規劃配建的非機動車車庫;

(四)道路(屬于城鎮公共道路除外)、綠地(屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外)場地;

(五)建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸業主所有的設施設備;

(六)其他依法歸業主享有的共用部分、共有設施設備。

業主共有的物業不得轉讓、抵押。

第十三條  新建住宅區,建設單位應當按照下列標準配置物業服務用房,供物業服務企業、業主委員會使用:

(一)物業服務用房應當配置在本物業管理區域內,其建筑面積不低于本物業管理區域內地上地下各類物業總建筑面積千分之四;低于一百平方米的,按照一百平方米配置;

(二)相對安排在住宅區中心或出入口附近;配置在住宅樓內的,應當有獨立通道;

(三)物業服務用房應當在室外地面以上、二層以下,辦公區配置公共衛生間,并配置獨立計量水、電表及通訊、有線電視、網絡寬帶等設施;

(四)按規定標準適度裝修。

物業服務用房建設管理辦法由市物業管理行政主管部門會同市規劃行政主管部門制定。

第十四條  規劃行政主管部門核準的建設項目總體規劃方案中相關技術指標應當包含物業服務用房面積指標,并達到規定標準。

規劃行政主管部門應當在建筑工程規劃許可證書中注明物業服務用房的位置、面積,在規劃驗收時,應當核查物業服務用房是否按照規劃許可內容配建。

第十五條  建設單位在辦理房屋所有權首次登記時應當將住宅區內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施、物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權,一并申請登記為業主共有,不動產登記機構應當在不動產登記簿上予以記載,不核發不動產權證書。

住宅區所在地的物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)及住宅區的建設單位、業主委員會、物業管理委員會可以查詢業主共有不動產的登記資料。


第三章  業主大會、業主委員會與物業管理委員會

第一節  業主大會

第十六條  住宅區業主戶數超過一百戶的,可以成立業主代表大會,履行業主大會職責。

業主代表大會由住宅區業主小組推選的業主代表和未推選業主代表區域的業主組成。

提倡住宅區成立業主代表大會,以提高業主共同決定事項的效率。

住宅區成立業主大會,需全體業主共同決定的事項應當組織召開業主大會會議,提交全體業主投票表決;成立業主代表大會的,需全體業主共同決定的事項應當召開業主代表大會,除提交業主代表投票表決外,還需提交沒有推選業主代表區域的業主投票表決,另有規定的除外。

第十七條  住宅區成立業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)應當符合下列條件之一:

(一)《江蘇省物業管理條例》第十三條第一款第一項或第二項規定條件;

(二)房屋首套交付滿兩年。

第十八條  籌備組業主成員應當符合本條例第二十九條第一款第一至第五項規定條件,并承諾不參選業主委員會委員。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指定其委派或者居(村)民委員會委委派的工作人員擔任籌備組組長。

籌備組業主成員產生辦法由街道辦事處(鄉鎮人民政府)制定、公布。

第十九條  街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當將擬任籌備組成員名單及其基本情況在物業管理區域顯著位置公示,公示期不少于七日;業主對擬任籌備組成員有異議的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調處理,并行使最終決定權。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)在確定籌備組成員后,應當在住宅區公布籌備組成員名單、籌備組職責,籌備組自公告發布之日起成立。

第二十條  建設單位應當按照籌備組的書面通知要求,并自收到書面通知后十五日內向籌備組提供下列資料:

(一)物業管理區域備案證明;

(二)規劃總平面圖;

(三)房屋面積測繪成果報告;

(四)房屋購買人姓名、聯系電話及房屋坐落、面積等相關信息清單;

(五)交付房屋的業主姓名、聯系電話及房屋坐落、面積、交付時間等相關信息清單。

因籌備成立業主大會需要,經街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面申請,不動產登記機構、房地產開發行政主管部門應當協助提供住宅區業主不動產登記、房屋銷售等相關信息。

第二十一條  籌備組會議由籌備組組長或其委托的籌備組其他成員召集和主持。

籌備組會議應當過半數成員參加,作出決定應當經籌備組全體成員半數以上同意。

第二十二條  籌備組決定成立業主代表大會的,應當先行組織設立業主小組,由業主小組推選業主代表;住宅區業主代表一般不少于三十人,一名業主代表所代表的業主數一般不超過40人。

業主小組應當結合住宅區各類物業的面積、戶數等因素,按區域、幢、單元(層)等劃分業主小組范圍。

業主小組推選的業主代表應當經過本業主小組內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主代表產生辦法由籌備組制定,籌備組應當將辦法草案公示征求業主意見。

第二十三條  業主小組由業主小組區域內的全體業主組成,一個業主小組只能推選產生一名業主代表。

業主代表應當具備以下條件:

(一)具有民事行為能力;

(二)為本業主小組內的業主。

業主代表不實行任期制。業主小組可以更換業主代表,但業主大會會議召開期間不得更換業主代表。

第二十四條  業主代表履行下列職責:

(一)聽取業主小組業主、使用人意見,向業主報告業主大會議題;

(二)全權代表業主小組全體業主參加業主大會,并行使投票權;

(三)召集、主持業主小組會議,向業主大會、業主委員會反映本業主小組意見和建議;

(四)建立本業主小組工作檔案;

(五)業主大會議事規則規定的其他職責。

業主代表在業主大會會議中的投票表決視同本業主小組業主的共同投票表決,業主不得以任何理由抗辯。

第二十五條  籌備組應當自成立之日起九十日內完成籌備工作,并組織召開全體業主或業主代表會議,決定下列事項:

(一)業主大會議事規則;

(二)管理規約;

(三)業主委員會組成人員。

籌備組未能按時完成籌備工作,并組織召開全體業主或業主代表會議的,可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)申請延期;街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以同意延期,但延長期限不得超過三十天,且不得再次延期。

業主大會自會議表決通過業主大會議事規則,選舉產生業主委員會組成人員之日起成立。

第二十六條  業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。

有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

(一)業主委員會提議,請求業主大會就提議事項作出決定的;

(二)經百分之二十以上的業主或業主代表聯名書面提議,請求業主大會就提議事項作出決定的;

(三)發生重大事故或者緊急事件,需要業主大會作出決定的;

(四)街道辦事處(鄉鎮人民政府)要求業主大會就特定事項作出決定的;

(五)依法規定的其他情形。

業主委員會不按照規定組織召開業主大會定期會議或臨時會議的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期組織召開;逾期不組織召開的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開。

第二十七條  在業主共同決定事項表決中,業主人數、總人數、專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認定:

(一)業主人數按照建筑物專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一業主擁有一個以上專有部分的,按一人計算。總人數按照業主人數總和計算。

(二)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按商品房買賣合同記載的面積計算。建筑總面積按照專有部分總和計算。

業主代表投票權為本業主小組全體業主投票權的總和。

未參與業主大會會議表決的業主、業主代表投票權數是否計入已表決的多數票,由業主大會議事規則規定;籌備組組織成立業主大會涉及的表決事項,未參與表決的業主、業主代表投票權數不得計入已表決的多數票。


第二節  業主委員會

第二十八條  業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:

(一)國務院《物業管理條例》第十五條規定職責;

(二)適時召開業主大會定期會議、臨時會議,執行業主大會決定、決議;

(三)適時召開業主委員會會議,研究決定有關物業管理工作;

(四)向業主大會推薦候選物業服務企業;

(五)組織、監督住宅專項維修資金續籌、使用和管理;

(六)監督管理公共收益、業主分攤費用等;

(七)督促業主、物業使用人按時交納物業管理中涉及的有關費用;

(八)建立健全財務管理、信息公開、定期接待等工作制度;

(九)協調處理物業管理活動中產生的矛盾糾紛;

(十)法律、法規及業主大會賦予的其他職責。

第二十九條  業主委員會由委員、候補委員組成,其組成人員應當具備下列條件:

(一)為本住宅區具有民事行為能力的業主;

(二)符合《江蘇省物業管理條例》第二十一條規定條件;

(三)未侵占物業共用部分、共用設施設備的;

(四)本人、配偶及其直系親屬未在住宅區的建設單位工作,且未在為本住宅區提供物業服務的企業工作;

(五)未被依法限制人身自由;

(六)非籌備組、換屆小組中的業主成員;

(七)依法規定的其他條件。

第三十條  籌備組應當將業主委員會成員候選人名單及其基本情況在物業管理區域顯著位置公示,公示期不少于七日;業主對候選人有異議的,由籌備組協調處理,并行使最終決定權。

籌備組應當將最終確定業主委員會成員候選人名單及其基本情況在物業管理區域公布。

第三十一條  業主委員會成員實行差額選舉的,差額比例不得低于20%。

業主、業主代表應當在候選人中選舉業主委員會成員,不得另選他人;另選他人的,選舉票無效。

業主委員會成員候選人得票數達到法定票數的,籌備組應當根據候選人得票順序確定當選業主委員會委員,以及候補委員遞補位次。

第三十二條  依法選舉的業主委員會,以其選舉產生之日為成立之日。

業主委員會任期自其成立之日起算;業主委員會任期屆滿后,其組成人員資格自行終止,不得繼續履行職責。

業主大會不得延長正在任期之中的業主委員會任期。

第三十三條  籌備組應當自業主委員會成立之日起七日內組織召開業主委員會首次會議,業主委員會應當自首次業主委員會會議召開之日起七日內推選產生業主委員會主任一名、副主任若干名。

業主委員會未能在規定時間內選舉產生主任、副主任的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定委員擔任。

第三十四條  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,

持《江蘇省物業管理條例》第二十二條第一至第五項規定材料,

向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案。

備案材料齊全的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在五個工作日內頒發業主大會與業主委員會備案證書,并在備案后七個工作日內將備案材料抄送縣(區)物業管理行政主管部門、居(村)民委員會;備案材料不齊全的,應當自材料接受之日起五個工作日內書面告知需要補正材料。

備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起十五日內重新報送備案。

第三十五條  出現下列情況之一的,應當召開業主委員會會議:

(一)業主大會議事規則規定的定期會議;

(二)業主委員會主任提議召開的;

(三)三分之一以上委員提議召開的;

(四)街道辦事處(鄉鎮人民政府)或居(村)民委員會(鄉鎮人民政府)要求召開的;

(五)依法規定的其他情形。

業主委員會會議由主任召集和主持;主任因故不能召集和主持的,應當指定一名副主任召集和主持。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以指定一名委員召集和主持業主委員會會議。

業主委員會會議應當邀請物業所在地居(村)民委員會、住宅區黨組織派員督導。

第三十六條  業主委員會會議應當由過半數業主委員會委員參加,會議決定應當經全體委員半數同意。 

業主委員會候補委員可以列席業主委員會會議,有發言權,沒有表決權。

業主委員會作出的決定,違反法律、法規規定或業主大會決定,給業主、物業服務企業及其他當事人造成損害的,由同意該決定的委員承擔相應的法律責任。

第三十七條  業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理辦法,由業主大會決定。業主大會、業主委員會工作經費從物業共有部分、共有設施設備經營收益中列支,也可以由業主分攤。業主委員會成員的津貼和酬金從業主大會、業主委員會工作經費中列支。

我市提倡業主大會對業主委員會有關委員給予津貼、酬金。

第三十八條  業主委員會應當在住宅區顯著位置如實公開下列信息,并適時更新:

(一)業主大會、業主委員會備案證書;

(二)業主委員會成員姓名、照片、職務;

(三)業主委員會辦公地點及日常聯系電話;

(四)業主委員會定期接待日時間、地點;

(五)業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同;

(六)業主大會、業主委員會決定;

(七)業主大會會議通知及提交業主大會表決事項文本;

(八)公共收益收支、維修資金使用情況;

(九)實行酬金制的物業服務資金收支情況審計報告;

(十)其他應當公開的信息。

第三十九條  業主委員會有下列情形之一的,應當提前組織

業主委員會換屆選舉:

(一)候補委員全部遞補后,委員仍不足總數一半的;

(二)過半數委員同意換屆的;

(三)不履行業主委員會職責的;

(四)存在違法行為或作出的決定被物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期整改或者撤銷,但拒不改正,且未依法申請行政復議或行政訴訟的;

(五)依法可以組織換屆的其他情形。

第四十條  業主委員會應當在任期屆滿九十日前書面報請街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織換屆工作。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在業主委員會任期屆滿六十日前或第三十九條規定情形發生之日起三十日內組織成立業主委員會換屆小組(以下簡稱換屆小組),換屆小組應當參照籌備組的有關規定組建、運作。

換屆小組成立至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會組織召開業主大會會議不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項組織召開業主大會會議進行表決,但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況,需要使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

第四十一條  業主委員會應當自換屆小組成立之日起十日內,將其保管的有關財務賬簿憑證、文書檔案等資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交街道辦事處(鄉鎮人民政府)保管。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的,街道辦事處(鎮人民政府)應當及時提供。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)在新一屆業主委員會選舉產生并辦理換屆備案手續后十日內,將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。

業主委員會不按時移交的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令其限期移交;拒不移交的,轄區內的公安機關應當給予協助。

  

第三節  物業管理委員會

第四十二條   住宅區具有下列情形之一的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以組織成立物業管理委員會:

(一)不具備成立業主大會條件的;

(二)具備成立業主大會條件但未成立,經街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能成立的;

(三)具備成立條件,經街道辦事處(鄉鎮人民政府)公告提示后,建設單位、業主仍未按照《江蘇省物業管理條例》第十五條規定提出籌備成立業主大會申請的;

(四)業主委員會換屆,但未能選舉產生新一屆業主委員會的。

物業管理委員會代行業主大會、業主委員會職責期間,街道辦事處(鄉鎮人民政府)對能夠成立業主大會的,應當及時組織籌備成立業主大會;能夠選舉業主委員會的,應當組織選舉產生業主委員會。

第四十三條  物業管理委員會由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織成立,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、公安派出所、建設單位等委派代表和業主代表組成。

物業管理委員會一般由九至十三人單數組成,其中業主成員不少于百分之六十。

物業管理委員會主任、副主任由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定人員擔任,并應當指定其委派或社區居(村)民委員會委派人員擔任主任,指定的副主任中應當至少有一名業主成員。

第四十四條  物業管理委員會業主成員應當具備業主委員會成員資格條件,并按照本條例第五十一條規定推薦業主成員候選人,通過綜合考量后,在候選人中直接確定物業管理委員會業主成員,不需提交全體業主共同決定。

物業管理委員會業主成員產生辦法由街道辦事處(鄉鎮人民政府)制定、公布。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當將擬任物業管理委員會成員及其基本情況在住宅區顯著位置公示,公示期不少于七天;業主對擬任物業管理委員會成員有異議的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調處理,并行使最終決定權。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)在確定物業管理委員會成員后,應當在住宅區顯著位置公布物業管理委員會成員名單。物業管理委員會自其成員名單公布之日起成立。

第四十五條  物業管理委員會應當自成立之日起三十日內,持下列資料向縣(區)物業管理行政主管部門備案:

(一)物業管理委員會備案申請表;

(二)物業管理委員會成員名單;

(三)物業管理委員會工作規則;

(四)應當提供的其他材料。

備案資料齊全的,縣(區)物業管理行政主管部門應當在五個工作日內頒發物業管理委員會備案證書;備案資料不齊全的,應當自資料接受之日起五個工作日內書面告知需要補正材料。

備案內容發生變更的,物業管理委員會應當自變更之日起十五日內重新報送備案。

第四十六條  物業管理委員會會議由主任召集和主持;主任因故不能召集和主持的,應當指定一名副主任召集和主持。

物業管理委員會會議應當有過半數成員參加,作出決定應當經物業管理委員會全部成員半數以上同意。

第四十七條  物業管理委員會應當依法就住宅區共同管理事項征求全體業主或業主代表意見,形成業主共同決定。

物業管理委員應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。物業管理委員會作出的決定違反法律、法規、規章和政策規定的,由物業所在地的縣(區)物業管理行政主管部門責令限期改正或撤銷其決定,并通告全體業主。


第四節  其他規定

第四十八條  業主大會或全體業主會議由法定主體依法組織召開,其他任何人不得擅自組織業主、業主代表就業主共同決定事項作出決定。

召開業主大會會議,應當于會議召開十五日以前將會議內容、會期、地點、形式及提交表決事項文本以公告及其他方式等通知全體業主。

業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或在滿足實名投票的條件下,通過信息化平臺投票表決。

物業管理行政主管部門應當逐步建立業主表決信息化平臺。

第四十九條  籌備組、換屆小組、物業管理委員會在業主委員會選舉工作完成后,應當向街道辦事處(鄉鎮人民政府)移交有關資料、印章等;業主委員會選舉產生后,可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)申請復印有關資料。

籌備組、換屆小組、物業管理委員會完成工作職責后,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)在物業管理區域顯著位置公告解散。

第五十條  業主、業主代表應當實名參加業主自治活動;業主、業主代表在業主大會會議中行使表決權后,不得再次行使表決權。

籌備組、換屆小組成員不得委托他人參加籌備組、換屆小組會議,業主委員會、物業管理委員會成員不得委托他人參加業主委員會、物業管理委員會會議。

業主可以委托代理人參加業主小組、業主大會會議,委托他人參加的,應當出具書面委托書;業主家庭成員參加業主大會、業主小組會議,并行使表決權的,視為業主同意代理;建筑物專有部分有多名業主的,任一業主參加業主小組、業主大會會議,并行使表決權的,視為其他業主同意代理。

業主代表不得委托他人參加業主大會會議;業主代表因故不能參加業主大會會議的,其所代表的業主可以另行推選臨時業主代表參加或自行參加。

第五十一條  街道辦事處(鄉鎮人民政府)、籌備組、換屆小組可以采取直接聽取業主意見、召開座談會及組織業主推(自)薦等方式推薦籌備組、換屆小組、物業管理委員會中業主成員預備候選人,以及業主委員會成員預備候選人。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)、籌備組及換屆小組在組織推薦籌備組、換屆小組、物業管理委員會中業主成員及業主委員會成員預備候選人時,還應當邀請社區(住宅區)黨組織推薦。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)、籌備組及換屆小組應當綜合考量籌備組、換屆小組、物業管理委員會中業主成員預備候選人

及業主委員會成員預備候選人的政治面貌、學歷、社會身份、業

主代表性、遵紀守法情況等因素,并可以組織測試,擇優選用。

第五十二條  業主大會和業主委員會、物業管理委員會取得備案證書后,可以憑備案證書申請刻制印章,并申請開立業主大會銀行基本賬戶。

第五十三條 建設單位未派員參加籌備組、物業管理委員會的,視為棄權,不將其列為籌備組、物業管理委員會成員。

第五十四條  業主大會可以根據工作需要設立業主監事會,聘請業主委員會秘書。具體產生辦法、工作職責、工作經費等在業主大會議事規則中約定。

第五十五條  籌備成立業主大會所需費用由建設單位承擔,并在選聘物業服務企業前按照規定標準將籌備費用預先交至街道辦事處(鄉鎮人民政府);已經全部交付使用的住宅區,無法向建設單位追繳籌備費用的,籌備成立業主大會所需的費用由縣(區)政府財政承擔。

建設單位交納業主大會籌備費用的標準、使用和管理辦法由市物業管理行政主管部門制定。

第五十六條  業主委員會成員、物業管理委員會業主成員有下列情形之一的,自情形發生之日起,其資格自行終止,并由業主委員會、物業管理委員會核實后,在住宅區顯著位置公告:

(一)不再是本住宅區業主的;

(二)不具有完全民事行為能力的;

(三)本人書面向業主大會或業主委員會提出辭職的;

(四)被依法限制人身自由的;

(五)依法規定的其他情形。

第五十七條  業主委員會成員有下列情形之一,且未整改的,業主委員會應當中止其成員資格,并提請業主大會罷免:

(一)未經業主委員會同意,擅自使用業主大會、業主委員會印章,以業主大會或業主委員會名義開展活動的;

(二)本人、配偶及其直系親屬在住宅區的建設單位工作或在為本住宅區提供物業服務的企業工作;

(三)利用職務之便謀取利益的;

(四)有嚴重失信行為的;

(五)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌的;

(六)擅自改變物業使用性質的;

(七)侵占物業共用部分、共用設施設備的;

(八)無故欠交物業服務費用、住宅專項維修資金的;

(九)違法出租房屋的;

(十)依法規定其他情形。

業主委員會未按照前款規定依法中止成員資格,并提請業主大會罷免的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以審查,認為業主委員會成員具有前款規定情形的,應當終止其成員資格。

第五十八條  業主委員會成員、物業管理委員會業主成員資格終止或中止的,應當自終止或中止之日起七日內向業主委員會、物業管理委員會移交其保管的財務賬簿憑證、文書檔案等資料、印章及其他屬業主所有的財物。

業主委員會成員、物業管理委員會業主成員資格終止或中止后,不得擅自使用業主大會、業主委員會印章,以業主大會、業主委員會名義開展活動,或以業主大會、業主委員會名義收取財物。


第四章  物業管理服務

第一節  物業服務企業選聘

第五十九條  新建住宅區實行前期物業管理。

在業主、業主大會選聘物業服務企業前,前期物業管理由建設單位負責。具體負有下列職責:

(一)依法選聘物業服務企業,并與選聘的物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同;

(二)履行物業服務合同約定和依法規定的義務,并監督物業服務企業履行物業服務合同約定和依法規定的義務;

(三)公開本條例第七十四條規定信息;

(四)依法承擔物業保修責任;

(五)受理業主的投訴,調處物業管理矛盾糾紛;

(六)依法負有的其他職責。

第六十條  建設單位應當依法通過招投標或協議方式選聘物業企業。

有下列情形之一的,經縣(區)物業行政主管部門批準,建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業:

(一)物業管理區域規劃建筑面積少于三萬平方米的;

(二)投標人少于三人的;

(三)集中建設的安置房、保障性住房,擬選聘國有物業服務企業或居(村)民委員會全資物業服務企業的;

(四)前期物業服務合同終止后,續聘或另行選聘的。

建設單位應當以一個物業管理區域的物業管理為標的,一次性開展前期物業管理招投標;不得以一個物業管理區域內分期建設物業的物業管理為標的,分批開展前期物業管理招投標。

第六十一條  前期物業管理招投標由建設單位組織,建設單位應當將招標、中標有關資料報縣(區)物業管理行政主管部門備案。

建設單位未辦理前期物業管理招標備案的,不得發布招標公告或發出邀標通知書。

前期物業管理招投標辦法由市物業管理行政主管部門制定。

第六十二條  建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同,前期物業服務合同約定的物業服務期限一般不超過三年。

物業服務企業應當自前期物業服務合同簽訂之日起三十日內,將前期物業服務合同報物業所在地的縣(區)物業管理行政主管部門、價格行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

第六十三條  前期物業服務合同終止后,建設單位與其選聘的物業服務企業另行簽訂的前期物業服務合同中,不得擴大收費項目、提高物業服務收費標準、降低物業服務標準等,保證業主權益不受損害。

第六十四條  業主委員會、物業管理委員會應當通過招投標方式選擇候選物業服務企業,但經業主大會、全體業主授權,業主委員會、物業管理委員會可以采用協議方式選擇候選物業服務企業或繼續選擇原物業服務企業作為候選物業服務企業的除外。

業主委員會、物業管理委員會應當在業主大會會議或全體業主會議召開十五日前,將候選物業服務企業承諾的物業服務內容與標準、收費項目與標準、物業服務人員配備等主要物業服務方案內容向業主公布。

除業主大會或全體業主授權外,業主委員會、物業管理委員會與未經業主大會、全體業主同意選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同無效;物業服務企業不得依據無效物業服務合同進入物業管理區域開展物業服務。

第六十五條  住宅區沒有物業服務企業提供物業服務的,物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以從應急備選物業服務企業庫中選聘一家物業服務企業實施應急物業服務,不需征得全體業主同意:

街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當與其選聘的物業服務企業簽訂書面應急物業服務合同,應急物業服務合同對全體業主有約束力;應急服務期限未滿,業主委員會或物業管理委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同生效的,應急物業服務合同終止。

應急備選物業服務企業庫由縣(區)物業管理行政主管部門負責建立。


第二節   物業服務收費

第六十六條 物業服務收費可以采取包干制或酬金制方式。

提倡業主大會采取酬金制方式實施物業管理,并可以按照下列規定管理物業服務資金:

(一)物業服務企業接受業主委員會或物業管理委員會委托收取物業服務資金,物業服務資金收取票據由業主委員會或物業管理委員會提供;

(二)物業服務企業將收取的物業服務資金戶交給業主委員會或物業管理委員會,業主委員會或物業管理委員會應當將物業服務資金存入其銀行賬戶;

(三)物業服務企業、業主委員會或物業管理委員會應當對物業服務資金單獨建賬核算,

(四)物業服務企業應當適時向業主委員會、物業管理委員會提出資金使用計劃,經業主委員會、物業管理委員會審核后及時撥付;

(五)業主委員會、物業管理委員會可以適時對物業服務企業使用資金情況進行核查或委托審計,物業服務企業應當予以配合。

實行酬金制方式的,業主委員會、物業管理委員會應當每年委托專業審計機構對物業服務資金收支情況進行審計,并將審計報告向業主公布;實行包干制方式的,物業服務企業對其盈虧負責,可以不向業主公布物業服務收支情況,但物業服務合同另有約定的除外。

第六十七條  業主應當按照物業服務合同及有關規定交納物業服務費、分攤的公共水電費用等。

業主空置物業的,應當全額交納物業公共服務費、分攤的公共水電費等。

業主未按時交納物業公共服務費、分攤的公用水電費,經依法催告后仍不繳交的,物業服務企業可以限制其使用電梯卡,但在限制使用三十日前應當書面告知業主。

第六十八條  供水、供電 、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用,最終用戶為:

(一)計量器具顯示量值為一特定業主專有部分內使用量的,該業主為最終用戶;計量器具顯示量值為部分業主專有部分內共同使用量的,共同使用的每一個業主都為最終用戶;

(二)計量器具顯示量值為部分或全體業主的共用部分、設施設備使用量的,部分或全體業主中的每一位業主為最終用戶。

物業服務企業接受專業經營機構委托代收代繳分攤公共水電費的,應當將代收代繳費用單獨列賬、獨立核算。

專業經營機構或受其委托的物業服務企業不得因最終用戶未按時交納公用水、電、氣、暖等費用而停止向共用部位、共用設施設備供應;但欠費最終用戶在經專業經營單位或受其委托的物業服務企業書面催繳后仍未按時交納的,專業經營單位或受其委托的物業服務企業可以對其專有部分停止供應。

第六十九條  市、縣(區)人民政府對老舊小區及集中建設的保障性、安置性住宅區可以給予暫時性的物業服務費補貼,補貼期間應當推進物業服務市場化。

市、縣(區)人民政府應當對居住保障、安置性住房的困難戶等給予物業服務費補貼。


第三節  物業交付與接管  

第七十條  建設單位可以自行或委托物業服務企業向業主交付物業;自行向業主交付的,應當同時協助物業服務企業辦理業主接受物業后的物業服務相關手續。

業主在接收物業時,不得拒絕與物業服務企業辦理物業交付后的物業服務相關手續。

第七十一條  在新建物業交付使用前,建設單位、物業服務企業應當共同完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗;物業服務企業在物業承接查驗中,應當聘請第三方專業機構提供顧問服務。

在物業承接查驗中,物業服務企業應當邀請物業所在地的縣(區)物業管理行政主管部門、街道辦事處參加,并接受其監督;縣(區)物業管理行政主管部門、街道辦事處受邀后,應當派員參加。

物業承接查驗后,建設單位、物業服務企業應當簽訂承接查驗協議,對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決辦法及其時限、各方權利義務、違約責任等作出約定。

物業承接查驗的費用由建設單位承擔。

第七十二條  物業服務企業退出住宅區物業服務或業主大會、物業管理委員會成立后首次選聘物業服務企業的,建設單位、有關物業服務企業及業主委員會或物業管理委員會應當及時共同對物業共用部位、共用設施設備的的使用維護現狀給予確認。

使用維護現狀給予確認后,有關參與方應當參照本條例第七十一條第三款規定簽訂交接確認協議。


第四節   其他規定

第七十三條  建設單位、業主大會或全體業主應當從在本市物業管理行政主管部門建立信用檔案的物業服務企業中選聘,但在本市尚無物業服務項目,且尚未設立分公司的外市物業服務企業除外。

建設單位、業主大會或全體業主應當要求參加選聘的物業服務企業提供住所地縣級以上物業管理行政主管部門出具的企業信用證明;外市物業服務企業在本市有物業服務項目的,還應當提交其分公司住所地縣級以上物業管理行政主管部門出具的企業信用證明。

第七十四條  在前期物業管理階段,建設單位應當在住宅區顯著位置如實公開下列信息,并適時更新:

(一)建設單位營業執照、資質證書;

(二)建設單位負責前期物業管理工作的部門名稱、辦公地址、聯系電話及部門負責人姓名、照片;

(三)經規劃部門批準的建設項目總規劃圖;

(四)物業管理區域備案證明;

(五)前期物業服務合同;

(六)臨時管理規約;

(七)物業服務用房等屬業主共有物業坐落、面積;

(八)車位(庫)的預售許可證或現售備案證明、車位(庫)平面圖、出售價格、出租租金等,并及時向業主公布車位(庫)的處分情況;

(十)規定需要公開的其他信息。

業主對公開信息有異議的,建設單位應當予以答復。

第七十五條  物業服務企業應當在住宅區內顯著位置如實公開下列信息,并適時更新:

(一)物業服務企業營業執照;

(二)項目負責人照片、姓名;

(三)物業客服電話;

(四)物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等;

(五)公共收益收支、分攤公共水電費情況;

(六)規定需要公開的其他信息。

業主對公開信息有異議的,物業服務企業應當予以答復。

第七十六條  物業服務企在物業服務中不得有下列行為:

(一)違反物業服務合同約定,減少物業服務內容、降低物業服務標準;

(二)違反物業服務合同約定和有關規定,擴大收費項目、提高收費標準、超期收取費用;

(三)因業主或物業使用人拖欠其有關費用,而切斷水、電、氣、熱等供應或停運電梯,另有規定的除外;

(四)同意或默許業主或物業使用人的非法行為,并從中獲取利益;

(五)非法拒不退出或非法進入住宅區;

(六)撤出住宅區時,拆除、損壞其出資建設的建筑物、構筑物及設施設備,但物業服務合同另有約定的除外;

(七)損害業主、物業使用人權益的其他情形。

第七十七條  物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十五日內退出住宅區,并向建設單位、業主委員會、物業管理委員會或在其監督確認下向新選聘的物業服務企業移交下列資料和財物:

(一)《江蘇省物業管理條例》第五十六條第二款第一至第五項規定資料和財物;

(二)公共收益的結余部分;

(三)實行物業服務收費酬薪制的,物業服務資金結余以及利用物業服務資金購買的財物;

(四)物業服務用房、業主共用的場地和設施設備;

(五)業主信息資料;

(六)應當移交的其他資料和財物。

第七十八條  建設單位、業主委員會應當建立對物業服務企業的監管機制,有效監督物業服務企業履行物業服務合同和法律、法規規定義務。

物業服務企業未履行物業服務合同或法定義務的,建設單位、業主委員會或物業管理委員會應當責令其限期整改。

第七十九條  建設單位應當在銷售物業前將臨時管理規約報物業項目所在地的縣(區)物業管理行政主管部門備案。

臨時管理規約的效力至業主、業主大會制定的管理規約生效時終止。

第八十條  建設單位申請辦理商品房預售許可證時,其提交的商品房預售方案中應當包含經依法備案的前期物業服務合同、臨時管理規約;未能提交的,房地產開發主管部門不予頒發商品房預售許可證。


第五章  物業使用與維護

第一節  物業使用

第八十一條  業主、使用人對物業的使用與維護,應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定,按照安全使用、互諒互助和公平合理原則,和諧處理物業使用、維修等方面的鄰里關系,不得損害公共利益和他人合法權益。

物業管理區域內禁止下列行為:

(一)《江蘇省物業管理條例》第六十七條第一款第一至第十二項所列行為;

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、客廳、書房的上方;

(三)在建筑物內的樓梯間、門廳等公共區域停放電動車或者為電動車充電,在業主專有部分內為電動車充電;

(四)飼養雞、鴨、鵝、兔、豬等家禽家畜和食用鴿,飼養烈性犬、大型犬;

(五)日常停放大型車輛、危險品運輸車輛;

(六)開挖建筑底層地面;

(七)改變入戶門規劃開啟方向,給相鄰業主造成不便的;

(八)依法禁止的其他行為。

前款第四項所稱烈性犬、大型犬品種、標準由市公安行政主管部門會同市城市管理、畜牧行政主管部門確定;前款第五項所稱大型車輛、危險品運輸車輛標準由市公安行政主管部門確定。

有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當及

時進行勸阻、制止,并及時報告有關主管部門。業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為,可以向人民法院提起訴訟。

第八十二條  提倡安裝電梯梯控系統,以增強安全防范能力、節約能源、維護環境。

物業服務企業自籌經費安裝電梯梯控系統設備,且不為業主、使用人設置固定停站樓層的,可不提交相關業主共同決定。

第八十三條  建設單位應當按照《江蘇省物業管理條例》第六十二條規定處分其所有的車位(庫),并遵守下列規定:

(一)車位(庫)不得出售、附贈給本住宅區外的單位和個人;在首先滿足住宅區業主的購買、承租需求后,可以出租給本住宅區外的單位、個人,但租賃期不得超過六個月;

(二)不得轉讓車位使用權;

(三)住宅區整體交付前,只能向每戶業主出售或附贈一個車位(庫);整體交付后,在確保未銷售房屋每戶一個車位(庫)的情形下,剩余車位(庫)可以向業主出售;

(四)車位(庫)租賃期限不得超過三年;

(五)法律、法規的有關規定。

第八十四條  物業服務企業應當劃設車輛停放標線,車輛應當停放在車位標線內。

機動車停放禁止下列行為:

(一)在綠地或非硬化地面上停放;

(二)堵塞道路或出入口,影響其他車輛通行;

(三)占用、堵塞封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;

(四)占用他人租用或所有的車位;

(五)設置車位鎖或其他障礙物;

(六)法律、法規規定的其他情形。

第八十五條  住宅區有下列情形之一的,物業服務企業在勸說無效情況下,可以采取相應措施加以制止:

(一)非法建設建筑物和構筑物、開挖底層地面、擴大院落占用共用部位或共用設施設備等,可以臨時停止向業主專有部分供水、供電,但應當在停止供水、供電前書面告知業主或使用人;

(二)違反裝飾裝修協議及裝飾裝修有關規定,可以限制裝修人員或裝修材料進入住宅區;

(三)車位設置車位鎖或其他障礙物,可以拆除車位鎖或搬移障礙物;

(四)未按時交納機動車停放服務費、車位租金,經催告后仍未交納的,可以限制機動車進入住宅區;

(五)占用共用部位、共用設施設備種植蔬菜、農作物等,可以予以鏟除;

(六)在建筑物內的樓梯間、門廳等公共區域為電動車充電的,可以收繳充電器;

(七)飼養雞、鴨、鵝、兔、豬等家禽家畜和食用鴿等,可以逮捉后予以市場價變賣,變賣款返還飼養人;

(八)機動車停放在綠地、非硬化地面、他人車位或占用、堵塞封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的,可以拖曳車輛或對車輛駕駛位同側前車輪加鎖,并在駕駛位車窗或前窗張貼書面函告情況。

有關行政主管部門不得因物業服務企業未采取上述制止措施而怠于執法,并推脫執法責任。

第八十六條  支持業主為既有住宅加裝電梯,改善居住條件。既有住宅加裝電梯需經本單元(幢)專有部分占建筑總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上業主同意。

既有住宅加裝電梯可以免于辦理規劃選址、建設用地規劃許可和用地審批手續;辦理建設工程規劃、施工許可證時,免于提供建設用地證明。

市、縣(區)人民政府應當簡化程序、制定扶持政策,為既有住宅加裝電梯提供便利。

既有住宅增設電梯的具體辦法由市人民政府制定。

   

第二節   物業維護

第八十七條  供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位承擔專業經營設施設備竣工驗收后終端用戶分戶計量表和分戶計量表前管線、設施設備的維修、養護和更新責任;竣工驗收前,由建設單位負責。

第八十八條  建設單位應當按照法定的保修期限、保修范圍,承擔物業保修責任;保修期內,建設單位未保修或未修復的,仍由建設單位承擔保修責任。

第八十九條  本條例施行后新建的住宅區,建設單位未按照規定提出成立業主大會書面報告前,住宅共用部位、共有設施設備需要維修、更新和改造的,應當由建設單位承擔維修責任;建設單位根據前期物業服務合同約定或有關規定,認為應當由物業服務企業承擔維修責任的,在建設單位先行承擔維修責任后,可以另行向物業服務企業追償。

建設單位已經按照規定提出業主大會的書面報告但業主大會尚未成立期間,需要動用物業專項維修資金的,物業服務企業應當提出維修實施方案,由物業所在地的居(村)民委員會組織征詢業主意見,經全體共用部位、共用設施設備業主依法討論通過后,由住宅專項維修資金管理部門劃轉核準的的資金。僅涉及部分共用部位、共用設施設備的,可以提交涉及共用部位、共用設施設備的業主討論通過。

第九十條  建設單位保修期滿后,物業維修、養護、更新和改造按照下列規定執行:

(一)專有部分由業主自行承擔,毗連部位由相鄰業主共同承擔;

(二)共用部位、共用設施按照物業服務合同約定或有關規定,由物業服務企業或相關業主承擔。


第三節  物業保修金與專項維修資金

第九十一條  建設單位應當在申報辦理工程竣工驗收備案前,按照建筑工程總造價百分之二的標準向縣(區)物業管理行政主管部門交存物業保修金,作為物業保修期內維修費用的保障;在物業保修期內,建設單位不履行物業保修責任,或者因歇業、破產等原因無法履行物業保修責任的,物業維修費用從物業保修金中列支。

物業保修金屬建設單位所有,不得納入物業建設成本。

物業保修金交存期限為五年;保修期內出現物業質量問題,保修金交存期滿仍未修復的,保修金交存期順延至修復完成。

物業保修期內,物業保修金不足以支付物業維修費用的,建設單位應當補足;物業保修期滿后,物業保修金有余額的,應當返還建設單位。

物業保修資金的管理辦法由市人民政府制定。

第九十二條  住宅區內的住宅、非住宅物業的業主應當在辦理房屋入住手續前,向市、縣(區)維修資金管理部門交納首期住宅專項維修資金。

物業服務用房等屬于全體業主所有的物業,不交納住宅專項維修資金。

業主在申請物業所有權登記時,應當向不動產登記機構提供其交納住宅專項維修資金的票據;未提供的,不動產登記機構不予辦理不動產登記。

第九十三條  建設單位在申請房屋所有權首次登記前,應當墊交尚未交納的首期住宅專項維修資金,并在物業交付使用時向業主收取。

建設單位在申請房屋所有權首次登記前,應當按照《江蘇省物業管理條例》第七十五條第二款規定交存電梯、消防等設施設備專項維修資金。

建設單位申請房屋所有權首次登記時,應當向不動產登記機構提供已足額交存住宅專項維修資金及電梯、消防等設施設備專項維修資金的相關證明;未提供的,不動產登記機構不予辦理不動產登記。

第九十四條  發生下列情形之一,且符合使用住宅專項維修資金條件的,可以使用住宅專項維修資金進行應急維修和更新、改造,不需經相關業主共同決定:

(一)《江蘇省物業管理條例》第七十六條規定情形之一的;

(二)物業內外墻體及頂面有脫落危險的;

(三)消防設施存在安全隱患的;

(四)供水設施故障影響供水的,但專業經營單位負責供水設施更新、維修、養護的除外。

第九十五條  住宅區道路、場地、綠地、地面停車位(場)等公用設施破損嚴重,達不到國家、省文明城市、衛生城市標準,

申請使用住宅專項維修資金增值收益部分維修和更新、改造的,不需經相關業主共同決定。

第九十六條  市、縣(區)住宅專項維修資金管理部門管理住宅專項維修資金的工作經費可以在住宅專項維修資金增值收益中列支,并納入市、縣(區)政府財政年度部門預算。

住宅專項維修資金的管理辦法,由市人民政府制定。


第四節   公共收益 

第九十七條  利用業主共用部位和共用設施設備經營所得的收入(以下簡稱公共收益)歸全體或相關業主所有。

物業服務企業代管的公共收益應當單獨建賬、獨立核算。

第九十八條  物業服務企業代為經營期間取得的公共收益,在扣除其經營管理費用后,其結余部分應當按照下列規定處理:

(一)前期物業服務期間,全部轉存專項維修資金專戶,用于補充住宅專項維修資金;

(二)業主委員會或物業管理委員會成立后,全部轉存業主大會或物業管理委員會賬戶,并按照本條例第九十九條規定使用。

業主委員會、物業管理委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同約定以公共收益抵付物業服務費的,抵付物業服務費后的結余部分按照前款第(二)項規定處理。

第九十九條  業主大會、物業管理委員會成立后,其管理的公共收益應當作為下列使用:

(一)業主大會、業主委員會的工作經費;

(二)維修、更新、改造物業共用部分、設施設備;

(三)補充住宅專項維修資金;

(四)組織業主活動;

(五)業主共同決定的其他用途。

第一百條  公共收益應當按照下列規定進行審計、公示:

(一)前期物業管理期間,物業服務企業應當按照前期物業服務合同約定,按時向全體業主公示公共收益收支情況;物業服務企業應當在每年第一季度委托審計機構對上一年度公共收益收支情況進行審計,并向全體業主公示審計報告;

(二)業主委員會、物業管理委員會成立后,物業服務企業應當按照物業服務合同約定,按時向全體業主公示公共收益收支情況;業主委員會、物業管理委員會應當在每年第一季度委托審計機構對物業服務企業代管或自行管理的上一年度公共收益收支情況進行審計,并向全體業主公示審計報告;

(三)實施應急物業管理的,應當按照本條第一款第一項規定進行審計、公示;

(四)前期物業服務合同終止后,物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起三十日內委托審計機構對尚未審計的公共收益收支情況進行審計,并向全體業主公示審計報告;物業服務合同終止后,業主委員會、物業管理委員會應當在前期物業服務合同終止之日起三十日內委托審計機構對尚未審計的公共收益收支情況進行審計,并向全體業主公示審計報告。

業主委員會、物業管理委員會委托審計機構對物業服務企業代為管理的公共收益收支情況進行審計時,物業服務企業應當配合。

審計費用從公共收益中列支。


第六章  監督管理與社區治理

第一百零一條  本市建立市、縣(區)、街道(鄉鎮)三級物業管理體制,建立黨委領導、政府負責、社會協同、公眾參與、法治保障的社會治理體制。

推行物業管理和社區治理重心向基層下移,強化街道辦事處(鄉鎮人民政府)物業管理和社區治理責任,保障基層機構、人員及經費配置。

街道辦事處可以邀請有關部門會商物業管理工作、調處物業管理矛盾糾紛,開展聯合執法;有關部門受邀后應當及時參加,不得推脫。

第一百零二條  市、縣(區)人民政府及街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立物業管理聯席會議制度,協調、推進物業管理工作,研究解決重大問題。

住宅區應當建立居民議事會制度,在街道(鄉鎮)、社區黨組織領導下,街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會、

相關行政主管部門、社會組織與業主、業主委員會、物業服務企

業等多元參與共商住宅區物業管理工作。

第一百零三條  市物業管理行政主管部門履行下列職責:

(一)制定物業管理相關政策;

(二)指導縣(區)物業管理行政主管部門開展物業管理工作;

(三)負責住宅專項維修資金監管;

(四)牽頭建立物業管理信用體系;

(五)負責物業管理培訓、宣傳、統計等;

(六)制定物業管理相關示范文本;

(七)依法賦予的其他職責。

第一百零四條  縣(區)物業管理行政主管部門履行下列職責:

(一)指導街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展物業管理工作;

(二)負責前期物業管理招投標、住宅專項維修資金、物業保修金監管;

(三)指導、監督物業服務企業的物業管理工作;

(四)辦理有關行政備案;

(五)負責物業管理有關主體信用信息采集、認定及應用;

(六)配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)調處物業管理矛盾糾紛,依法實施行政處罰;

(七)負責物業管理培訓、宣傳、統計等;

(八)依法賦予的其他職責。

第一百零五條  街道辦事處(鄉鎮人民政府)履行下列職責:

(一)建立物業管理聯席會議;

(二)指導、協助、監督業主大會、業主委員會的籌建、換屆,組建業主大會籌備組、業主委員會換屆小組,組建物業管理委員會;

(三)指導、監督業主大會、業主委員會的日常活動;

(四)指導、監督物業服務企業的物業管理工作;

(五)辦理有關行政備案;

(六)調處物業管理矛盾糾紛;

(七)建立健全物業應急管理機制;

(八)依法賦予的其他職責。

第一百零六條  社區居(村)民委員會履行下列職責:

(一)協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)做好物業管理工作;

(二)建立多元參與的住宅區治理議事機制;

(三)對業主大會、業主委員會工作提出建議;

(四)督促物業服務企業做好物業管理工作;

(五)調處物業管理矛盾糾紛;

(六)依法賦予的其他職責。

第一百零七條  市、縣(區)有關行政主管部門應當履行下列職責:

(一)住房城鄉建設主管部門:負責房地產開發經營、建設工程質量、房屋安全等監督管理;負責組織建設工程質量問題和房屋安全認定;依法查處違反建筑工程質量標準、擅自變動房屋建筑主體和承重結構、違法交付使用建設工程、不履行保修義務或者拖延履行保修義務等違法行為。

(二)人民防空主管部門:負責人防工程開發利用審批及使用權變更備案,負責落實人防工程平時作停車使用和人防工程維修養護責任;依法查處侵占、擅自使用人防工程等違法行為。

(三)園林主管部門:負責綠化監督管理;依法查處損壞樹木花草、砍伐樹木、損壞綠化設施、占用綠地等違法行為。

(四)自然資源和城鄉規劃主管部門:負責物業服務用房等業主共有物業權屬劃分和不動產登記,協助向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提供籌備成立業主大會所需業主不動產登記信息;負責物業服務用房、既有住宅加裝電梯、建筑外立面改變、開挖建筑底層地面、規劃用途變更等規劃審批及違法建筑(構筑)物認定;依法查處規劃核實前非規劃許可建設的建筑(構筑)物、改變房屋外立面、在非承重墻開門(窗)、開挖建筑底層地面、改變房屋用途等違法行為。

(五)城市管理主管部門:負責垃圾分類回收、家畜家禽及寵物飼養、廣告設置、違法建設、占道經營等監督管理;依法查處非規劃許可建設的建筑(構筑)物、改變房屋外立面、非承重墻開門(窗)、開挖建筑底層地面及改變房屋用途等違法行為(屬規劃主管部門查處的除外),依法查處非法無照經營、店外占道經營作業及占用公共場地擺攤設點、非法飼養家畜家禽及烈性犬和大型犬、非法設置戶外廣告、標識及牌匾等違法行為。

(六)公安主管部門:負責保安服務、車輛秩序、業主自治組織印章、社區治安等監督管理;依法查處物業裝修、居民生活、娛樂活動等形成的噪音污染、業主自治組織印章刻制使用、車輛停放、干擾業主自治組織選舉、強占物業管理項目等違法行為。

(七)市場監督主管部門:負責物業服務收費、特種設備、計量等監督管理,依法查處非法收取物業服務費用、安裝使用特種設備和計量設備、無證經營(由城管部門負責查處的除外)等違法行為。

(八)發展改革主管部門:負責指導物業管理信用體系建設,會同物業管理行政主管部門制定物業服務收費政策、物業服務收費指導價標準。

(九)生態環境主管部門:負責環境噪音、大氣污染的監督管理,依法查處環境噪聲污染(由公安部門負責查處的除外)、餐飲油煙等大氣污染的違法行為。

(十)應急管理主管部門:負責消防安全監督管理;依法查處損壞、擅自拆除、停用消防設施及占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道和安全出口等違法行為。

市、縣(區)政府應當制定有關行政主管部門職責清單,并組織在住宅區公布職能部門責任清單及投訴電話。

第一百零八條  市物業管理行政主管部門應當會同有關行政主管部門加強物業管理相關主體的信用管理,實行聯合獎懲機制。

第一百零九條  社區黨組織按照黨的章程指導住宅區成立黨組織,加強社區(住宅區)黨組織、居(村)民委員會對業主委員會和物業服務企業的指導和監督。

第一百一十條  提倡住宅區黨組織、居(村)民委員會成員、負責人通過法定程序擔任業主委員會委員、主任。

第一百第一十一條  市、縣(區)人民政府應當對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅區及集中安置、保障性住宅區進行改造整治。配套建筑、設施設備的改造整治資金,由政府負責。


第七章   法律責任

第一百一十二條  建設單位違反本條例,有下列行為之一的,由縣(區)物業管理行政主管部門責令整改;逾期未整改的,給予行政處罰:

(一)違反本條例第十三條第一款規定,未按照要求配置物業服務用房的,處十萬元以上五十萬元以下罰款;

(二)違反《江蘇省物業管理條例》第四十條第二款、本條例第二十條第一款規定,未按照要求提供資料的,處五萬元以上十萬元以下罰款;

(三)違反本條例第五十五條第一款規定,未按照要求交納業主大會籌備費用的,處五萬元以上十萬元以下罰款;

(四)違反本條例第七十一條第一款規定,未與物業服務企業共同完成承接查驗的,處三萬元以上十萬元以下罰款;

(五)違反本條例第七十四條第一款規定,未在住宅區顯著位置如實公開,并適時更新規定信息的,處一萬元以上五萬元以下罰款;

(六)違反本條例第八十三條第一至三項規定,將車位(庫)出售給本住宅區外的單位或個人、轉讓車位使用權或在住宅區整體交付前,向每戶業主出售或附贈超過一個車位的,處車位轉讓金一倍以下罰款;違反本條例八十七條第四項規定,車位(庫)租賃期限超過三年的,處五萬元以上二十萬元以下罰款;

(七)違反本條例第九十一條第一款、第四款規定,未按照要求交存、補足物業保修金的,處二十萬元以上三十萬元以下罰款。

第一百一十三條  物業服務企業違反本條例,有下列行為之一的,由縣(區)物業管理行政主管部門責令整改;逾期未整改的,給予行政處罰:

(一)違反本條例第六十八條第二款、第九十七條第二款規定,代收代繳費用、公共收益未單獨建賬、獨立核算的,處三萬元以上十萬元以下罰款;

(二)違反本條例第七十一條第一款規定,未與建設單位共同完成承接查驗的,處三萬元以上十萬元以下罰款;

(三)違反本條例第七十五條第一款規定,未在住宅區顯著位置如實公開,并適時更新規定信息的,處一萬元以上五萬元以下罰款;

(四)違反本條例第七十六條第一項規定,違反物業服務合同約定,減少物業服務內容、降低物業服務標準的,處一萬元以上三萬元以下罰款;違反本條例第七十六條第三項規定,切斷水電氣熱供應或停用電梯的,處一萬元以上五萬元以下罰款;違反本條例第七十六條第四項規定,同意或默許業主或使用人的非法行為,并從中獲取利益的,沒收非法所得,并處一萬元以上五萬元以下罰款;違反第七十六條第五項規定,非法進入住宅區的,處五萬元以上二十萬元以下罰款;違反第七十六條第六項規定,拆除、損壞其出資建設的建筑物、構筑物及設施設備,處三萬元以上十萬元以下罰款;

(五)違反本條例第七十七條規定,未在規定時間內退出住宅區,并移交規定資料和財物的,處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第一百一十四條  業主委員會、物業管理委員會及其成員、業主成員違反本條例,有下列行為之一的,由縣(區)物業管理行政主管部門責令整改;逾期未整改的,給予行政處罰:

(一)違反本條例第四十一條第一款、第五十八條第一款規定,未按規定移交資料、印章及財物的,對業主委員會相關責任人、被終止或中止資格的業主委員會成員或物業管理委員會業主成員處三千元以下一萬元以上罰款;

(二)違反本條例第五十八條第二款規定,被終止或中止資格的業主委員會成員、物業管理委員會業主成員擅自使用業主大會、業主委員會印章,以業主大會、業主委員會名義開展活動,或以業主大會、業主委員會名義收取財物的,沒收違法所得,并處一萬元以上三萬元以下罰款。

第一百一十五條  第三方專業機構違反本條例第六條第三款規定,出具的報告有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的,由縣(區)物業管理行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,處三萬元以上五萬元以下罰款;造成當事人損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第一百一十六條  業主、物業使用人或其他當事人違反本條例,有下列行為之一的,由有關行政主管部門責令整改;逾期不整改的,給予行政處罰:

(一)違反《江蘇省物業管理條例》第六十七條第一款第一項規定,擅自改變物業規劃用途的,由縣(區)城市管理行政主管部門處一萬元以上五萬元以下罰款;

(二)違反《江蘇省物業管理條例》第六十七條第一款第二項規定,損壞或擅自變動房屋承重結構、主體結構的,由縣(區)城鄉建設行政主管部門處一萬元以上十萬元以下罰款;情節嚴重的,處十萬元以上二十萬元以下罰款;

(三)違反《江蘇省物業管理條例》第六十七條第一款第三項、第十項規定,違法搭建建筑物、構筑物,破壞或者擅自改變房屋外觀的,由縣(區)城市管理行政主管部門或市、縣(區)規劃行政主管部門根據職責分工,依法予以拆除,并處一萬元以上十萬元以下罰款;

(四)違反《江蘇省物業管理條例》第六十七條第一款第四項規定,損壞或者擅自占用、改建物業共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的,由縣(區)物業管理行政主管部門處一千元以上一萬元以下罰款;情節嚴重的,處一萬元以上十萬元以下罰款;

(五)違反本條例第八十一條第二款第六項規定,擅自開挖建筑底層地面的,由縣(區)城市管理行政主管部門或市、縣(區)規劃行政主管部門根據職責分工,處一萬元以上10萬元以下罰款;情節嚴重的,處十萬元以上二十萬元以下罰款。

第一百一十七條  違反本條例,有下列行為之一的,市、縣(區)公安行政主管部門可以對違法的機動車所有人或者管理人給予處罰;對能夠確定駕駛人的,可以對駕駛人給予處罰。

(一)違反本條例第八十一條第二款第五項規定,日常停放大型車輛、危險品運輸車輛的,處二百元罰款;

(二)違反本條例第八十四條第二款第一項至第五項規定之一的,處一百元罰款。

第一百一十八條  物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、相關主管部門的工作人員以及受委托從事公務的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。


第八章   附則

第一百一十九條  本條例適用范圍之外的物業管理及其監督管理活動參照本條例執行。

第一百二十條  本條例自2020 年  月  日起實施。

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